Топ-10 рынков недвижимости мира по доходности и регуляторике

Рынки с умеренным риском, понятными правилами для иностранцев и вменяемой валютной динамикой
Мы опираемся на свежие данные о валовой арендной доходности по столицам от GlobalPropertyGuide

Топ-10 стран по доходности аренды (2025)

1. Казахстан (Астана) — ~11,95%

2. Индонезия (Джакарта) — ~11,17%

3. Грузия (Тбилиси) — ~7,68%

4. Египет (Каир) — ~7,94%

5. Турция (Стамбул) — ~8,15%

6. Панама (Панама-Сити) — ~6,84%

7. Саудовская Аравия (Эр-Рияд) — ~6,33%

8. ОАЭ (Дубай) — ~6,31%

9. Таиланд (Бангкок) — ~6,05%

10. Сербия (Белград) — ~5,57%

Казахстан — ключевые правила для иностранцев

• Владение: иностранцы могут покупать квартиры и коммерческую недвижимость. Земельные участки под ИЖС и сельхозземли покупать нельзя

• Дома с землёй: допускается покупка только через долгосрочную аренду земли. Полный freehold на землю закрыт для иностранцев

• Собственность: квартира или нежилое помещение оформляется в полную собственность через госреестр, рисков с регистрацией меньше, чем в Юго-Восточной Азии

• ВНЖ/гражданство: автоматического ВНЖ или гражданства при покупке недвижимости нет. Для резидентства нужны другие основания (работа, бизнес, родство)

• Налоги: налог при продаже — 10% от прироста капитала, если недвижимость во владении менее 1 года. После года владения налог снижается или не применяется (льготы зависят от ситуации)

• Рынок: доходность аренды в Астане и Алматы высокая (до 10–12% годовых), но есть риск девальвации тенге, который «съедает» часть прибыли в долларовом эквиваленте

• Риски: строительство активно растёт, но есть истории долгостроев и задержек. Важно проверять застройщика и наличие разрешений

Индонезия — ключевые правила для иностранцев

• Владение: иностранцы не могут напрямую владеть землёй и домами. Полный freehold (Hak Milik) доступен только гражданам Индонезии

• Что доступно:

  • Hak Pakai (право пользования) — аренда до 30 лет с возможностью продления до 80 лет

  • HGB (право застройки) — оформляется через компанию PT PMA, которой может владеть иностранец. Это даёт больше контроля, но требует расходов и отчётности

• Квартиры: в Джакарте можно покупать апартаменты в зданиях, где земля имеет статус HGB. На Бали квартиры как продукт почти не развиты, основной рынок — виллы по схемам аренды

• ВНЖ и гражданство: покупка недвижимости не даёт автоматически ВНЖ или гражданство. Для проживания нужны другие визовые основания (работа, инвестиции в бизнес, семья)

• Налоги:

  • При покупке — налог покупателя около 5%

  • При продаже — налог продавца 2,5%

  • Доход от аренды облагается налогом 10–20%

• Арендаторы: закон в целом защищает арендодателя, но судебные споры долгие, система малоэффективна

Негативные моменты и риски

• Часто используют схемы с номинальными владельцами (земля оформлена на местного жителя), что несёт риск полной потери объекта

• Слабая защита дольщиков: если застройщик обанкротится, объект могут не достроить, деньги вернуть почти невозможно

• Арендные схемы: нередко покупателю оставляют право пользоваться виллой только ограниченное время, а остальное сдают туристам через управляющую компанию

• Риск девальвации рупии: доходность в местной валюте может выглядеть высокой, но в долларах прибыль снижается

• Бюрократия PT PMA: покупка через компанию возможна, но требует больших затрат и ведения бизнеса для сохранения статуса

Грузия — ключевые правила для иностранцев

!Здесь есть очень важный пункт, на который многие попадаются, глядя на рекламу в соцсетях

• В отдельных жилых комплексах застройщик предлагает модель: вы вроде как собственник квартиры, но по договору она передаётся в управление девелоперу, и сдаётся в аренду большую часть года

• Вы можете жить только ограниченное время в году, а остальное время жильё сдают туристам или экспатам

• Это часто встречается в маркетинге, где жильё подают как “готовый доходный проект”, но реально вы фактически выступаете как инвестор, а не хозяин (Часто это упоминается в контексте Батуми)

• Надёжнее покупать у застройщиков, которые оформляют право собственности напрямую в кадастр и не вмешиваются в аренду спустя покупку — так вы реально контролируете своё жильё

• Владение: иностранцы свободно могут покупать квартиры и коммерческую недвижимость

• Земля: сельхозземли недоступны, а жилая и коммерческая земля разрешена, если объект под неё не попадает

• Собственность: оформляется быстро и напрямую через госреестр, затем — фиксируется право собственности

• ВНЖ: при покупке жилья от $100 000 раньше можно было получить временный ВНЖ, но с 2026 года порог увеличат до $150 000

• Гражданство: покупка недвижимости не даёт гражданства, нужно находиться в стране на иных основаниях

• Налоги: налог на доход от продажи — примерно 20% от роста цены, если объект владения менее 2 лет; после 2 лет — налог не взимается при стандартных сделках

• Рынок: доходность аренды в Тбилиси около 6–8%; рынок активен, особенно среди айтишников и экспатов

• Риски: недавно повысили требования к цене для ВНЖ, регуляторика ужесточается; важно проверять статус земли и объект

• В Грузии к иностранцам относятся в целом лояльно, но поток приезжих из России и Украины вызвал у части местных раздражение. Россиян часто недолюбливают из-за исторического конфликта вокруг Абхазии, а к украинцам в 2024 году отношение неожиданно стало прохладнее

Египет — ключевые правила для иностранцев

• Владение: иностранцы могут покупать жилую и коммерческую недвижимость, но с ограничениями

• Ограничения:

  • максимум 2 объекта на одно лицо

  • общая площадь не более 4000 м²

  • запрет на покупку в приграничных и стратегических зонах

• Собственность: объекты оформляются в полное владение, но при перепродаже в течение первых 5 лет требуется согласие Министерства юстиции

• ВНЖ: при покупке недвижимости на сумму от ~100 000 долларов можно оформить временный вид на жительство. Более дорогая недвижимость увеличивает срок резидентства

• Гражданство: предусмотрена программа — вложение от 250 000 долларов в экономику (включая недвижимость) может дать право подать на гражданство. Чисто покупка жилья менее чем за эту сумму сама по себе гражданство не даёт

• Налоги:

  • налог при покупке — регистрационный сбор около 3%

  • налог при продаже — налог на прирост капитала 2,5% от стоимости сделки

  • налог на аренду — 10–20% в зависимости от дохода

Негативные моменты и риски

• Сложная бюрократия при регистрации прав собственности, часть сделок требует дополнительных согласований

• Высокий риск инфляции и обесценивания египетского фунта, что снижает доходность в долларах

• Жёсткие условия при сдаче в долгосрочную аренду — арендатор может оставаться в квартире десятилетиями при старых ставках

• Развитие новостроек опережает спрос, есть риск перепроизводства в Каире и на побережье

Турция — ключевые правила для иностранцев

• Продажа недвижимости: если покупка была для гражданства, продавать нельзя 3 года

• ВНЖ: оформление возможно при покупке жилья от ~200 000 евро

• Гражданство: при покупке от 400 000 долларов и удержании минимум 3 года

• Арендаторы: выселить без суда невозможно, действует защита по Гражданскому кодексу, процесс может занять до 2–3 лет

• Налоги при продаже: платится налог на прирост капитала (с разницы цены покупки и продажи) и налог на передачу права собственности (обычно около 4%)

Панама — ключевые правила для иностранцев

• Владение: иностранцы могут свободно покупать жильё и коммерческую недвижимость наравне с гражданами

• Собственность: право собственности оформляется в государственном реестре, сделки проходят быстро и относительно прозрачно

• ВНЖ: покупка недвижимости от 300 000 долларов даёт право на «инвесторскую визу» сроком на 2 года с последующим продлением. С 2024 года порог повышен (раньше было 200 000)

• Гражданство: прямого гражданства через покупку недвижимости нет. Можно претендовать после 5 лет проживания (3 лет для граждан некоторых стран, включая Испанию и Латинскую Америку)

• Налоги:

  • налог на покупку — регистрационный сбор ~2%

  • налог при продаже — 10% на прирост капитала (с разницы между ценой покупки и продажи)

  • налог на аренду — 10% на доход от сдачи

Негативные моменты и риски

• Девелоперы часто не выполняют обещания по инфраструктуре

• Используются дешёвые материалы при строительстве

• Квартиры годами могут оставаться оформленными на застройщика

• Право собственности передаётся с задержками

• Судебная защита иностранцев слабая и дорогостоящая

• Рынок перенасыщен: многие квартиры простаивают

• Ставки аренды низкие относительно цены покупки

• Большое количество агентов без лицензии

• Высокие риски при покупке на этапе котлована

Рынок

• Валовая доходность аренды в Панама-Сити — около 6–7% годовых

• Экономика долларовая, что снижает валютные риски для иностранных инвесторов

• Спрос на аренду поддерживается за счёт международных компаний, логистики и банковского сектора

Саудовская Аравия — ключевые правила для иностранцев

• Новый закон 2025: принят в июле, вступает в силу в январе 2026. Разрешает иностранцам покупать жильё и коммерческую недвижимость в обозначенных зонах. Реестр иностранного владения создаётся впервые

• Ограничения: Мекка и Медина остаются закрыты для прямого владения. Возможны только права пользования или инвестиции через компании/фонды

• Регистрация: сделки проходят через Real Estate Registration. Требуется предварительная регистрация иностранного покупателя, проверка зоны и объекта

• Налоги: при покупке и продаже взимается налог RETT 5% от стоимости сделки (по умолчанию обязанность — на продавце). Подоходного налога и налога на прирост капитала для физлиц нет

• Ипотека: 5–7% годовых доступна для иностранцев только при наличии внж или премиум-резиденции. Первоначальный взнос 15–30%, банки требуют подтверждения дохода и контракта с работодателем
  на 10-15 лет

• Аренда: все договоры должны быть зарегистрированы в системе Ejar. С 2024 года аренда только безналичная.

• Рынок: доходность аренды в Эр-Рияде ~6–7% годовых. Основной рост цен идёт за счёт госпрограмм и мегапроектов Vision 2030

• Premium Residency (постоянный резидентский статус):
  → Введена программа «Special / Premium Residency» (аналог «золотой визы»).
  → Стоимость: либо разовый взнос ~$213 000 (800 000 SAR), либо ежегодный ~$26 600 (100 000 SAR).

Риски для инвесторов в Саудовской Аравии минимизированы благодаря строгим законам.
Исключены двойные продажи и мошеннические схемы. Исключены варианты сам схем с банкротством застройщика.
Деятельность риелторов лицензируется, и право работать агентами имеют только граждане Саудовской Аравии.

Дубай (ОАЭ) — ключевые правила для иностранцев

• Владение: иностранцы могут покупать недвижимость в freehold-зонах. В этих районах собственность полная и бессрочная (включая долю в земле). В других зонах доступна только аренда (leasehold) на 30–99 лет

• Регистрация: сделки регистрируются через Dubai Land Department (DLD). Право собственности подтверждается электронным сертификатом Title Deed

• ВНЖ: при покупке от ~205 000 USD можно оформить 2-летнюю инвесторскую визу. От ~545 000 USD — «золотая виза» на 10 лет

• Гражданство: покупка недвижимости сама по себе гражданства не даёт. Исключения — индивидуальные случаи по решению руководства страны

• Ипотека: иностранцы могут получить ипотеку при первом взносе 25–35%. Срок до 25 лет. Ставки ~4–6% годовых

• Риелторы: работать агентами могут как эмиратцы, так и иностранцы, но только при наличии лицензии RERA (Real Estate Regulatory Agency). Без неё деятельность считается незаконной

• Аренда: рынок регулируется системой Ejari. Все договоры регистрируются онлайн. Выселение возможно только по решению Rental Dispute Center

• Налоги: подоходного налога и налога на прирост капитала нет. При покупке и продаже — фиксированный сбор 4% от цены сделки (обычно делится 50/50 между покупателем и продавцом)

• Рынок: средняя доходность аренды в Дубае 6–8% годовых, в отдельных районах (JVC, Dubai Marina, Business Bay) до 9–10%. Высокая ликвидность и приток иностранных покупателей

Проблемные моменты

• Высокие сервис-чарджи (ежегодные сборы на обслуживание здания) — в некоторых комплексах до 30–50 $/м² в год

• Перенасыщение рынка в отдельных районах: риск избыточного предложения

• Цены чувствительны к глобальной конъюнктуре — сильные колебания на фоне кризисов или снижения интереса инвесторов

Таиланд — ключевые правила для иностранцев

• Владение: иностранцы не могут владеть землёй и домами напрямую. Полный freehold доступен только гражданам Таиланда

• Квартиры (condo): можно покупать только в рамках квоты — максимум 49% всех квартир в доме могут принадлежать иностранцам. Владеешь квартирой, но не землёй под зданием

• Дома и земля: доступны только через долгосрочную аренду (обычно 30 лет с возможностью продления) или через регистрацию компании. Это обходные варианты с рисками

• Регистрация: сделки фиксируются в земельном департаменте, право собственности подтверждается «Chanote» (титул на квартиру)

• Продажа: ограничений по срокам нет, но перепродажа возможна только если квота на иностранцев в доме не превышена

• Налоги при сделке:

  • регистрационный сбор 2%

  • гербовый сбор 0,5%

  • налог на прирост капитала зависит от срока владения и дохода продавца

• Ипотека: доступна редко, в основном для экспатов с постоянным доходом в Таиланде

• Рынок: доходность аренды в Бангкоке около 6% годовых. В туристических зонах (Пхукет, Паттайя) выше, но с рисками сезонности

• Риски:

  • схемы с «номинальными владельцами» — земля остаётся за тайцем, иностранец теряет объект при конфликте

  • банкротства застройщиков, замороженные проекты, слабая защита дольщиков

  • некоторые комплексы работают как апарт-отели: по договору жильё большую часть времени сдаётся в аренду управляющей компанией, а владелец может пользоваться им лишь ограниченный срок в году

Сербия (Белград) — ключевые правила и риски для иностранцев

• Владение: иностранцы могут покупать квартиры, апартаменты и коммерческую недвижимость. Ограничение — принцип взаимности: если сербы могут покупать в вашей стране, то и вы можете в Сербии

• Земля: сельхозземля для иностранцев закрыта. Жилая земля доступна только через создание компании (DOO), где иностранец — учредитель

• Налоги:

  • Новостройки облагаются НДС 10%

  • Вторичный рынок — налог на передачу права 2,5%

  • Ежегодный налог на имущество — от 0,2 до 1% кадастровой стоимости

  • Доход от аренды для нерезидентов облагается по ставке 20%

• Рынок: цены растут 4–5% в год. Основной драйвер в Белграде — проекты Belgrade Waterfront и подготовка к EXPO 2027. Спрос поддерживается иностранными покупателями и корпоративным сектором

• Финансирование: ипотека для иностранцев практически недоступна, покупка чаще всего только за собственные средства

• Риски:

  • высокий уровень коррупции в строительном секторе

  • протесты против застройщиков и проектов в центре Белграда

  • непрозрачные сделки с долгосрочной арендой земли (до 99 лет)

  • политическая нестабильность и уличные протесты могут влиять на рынок

• Вывод: Сербия привлекательна низким порогом входа и растущим спросом, но требует обязательной юридической проверки, учёта налогов и оценки политических рисков. Чистая доходность ниже заявленной из-за налоговой нагрузки и расходов на содержание